どうもスピンです。前に不動産の記事書いたら結構反響がありましたね。米国株ブログ村だけども結構不動産やりたい人多いね。
てことで不動産の話をこれからしていきたいと思います。
本当に不動産買うならこれを買え
前の記事では鉄筋コンクリート築5−20年位経過した物件が狙い目って書いたけども、それだと大体7000万円から1億5千万円以下位かな。
スルガ銀行不正融資以降、中古物件を買いたい人に融資は付かなくなっている。
てことでおすすめは築古一軒家だ
築古だから建物の価値（価格）は無い。だから土地代だけで買える。
今からスーモで見てくれ↓。
適当に調べたんだけど、上記↑の物件なんかまじで狙い目だ。
990万円で土地付きだから最高だよね。
僕だったら、まず管理会社に、この物件だったらいくらぐらいで賃貸できるか聞くかな。
別に管理会社の知り合い居なくてもスーモで同条件の賃貸物件を探してみるとすぐ見つかった。
リフォームして9万円で賃貸できるね。
どうやってリフォームするか
これがまじで大事。僕だったらまず外をペンキ塗装する。しっかり相見積もりとって安くペンキ塗装するんだよ。
次に水回りだな。風呂、トイレ、洗面化粧台の3点セットを新しいのに買える。僕なら100万~150万円位でできると思う。
床やクロスを張り替えて、ドアの周りなどペンキで塗れるところはすべて塗って見た目を凄く綺麗にする。
デザインはめちゃめちゃ大事だから何かをイメージすると良い。
ギリシャなんかどうかな？
自分でイメージするのはやめた方がいい。何かを真似した方がいいよ。
つまり、安くリフォームすることが大事ね。
管理会社に管理を委託しろ
宅建免許持ってたら、自分でスーモに登録して客付できるけど、持ってないなら管理会社に客付たのもう。大東建託でもいいし、エイブルでもいい。どこでもいいよ。
電話して管理してもらいたい旨を伝えればオッケーだ。
銀行の借入について
1000万円位だったら自己資金でやってもいいよね。銀行から借りたい場合、上記の物件だと新築から、木造の法定耐用年数22年過ぎているから事業用だと融資は付きにくいよね。
だから自分で住む事にして、住宅ローンで借入を目指してもいいよね。住宅ローンだと最長35年でいけるかもだね。
10〜20年気絶しとけ
数十年間賃貸するわけだね。頑張って客付して気絶しとくわけだね。
リフォームは本当に安くやりなよ。ペンキで塗ると本当に綺麗になるよ。
いよいよ最後の時が来た
10年以上賃貸で運用すれば家はさらにボロボロになる。きりのいいところで更地にしちゃおう。
で、土地を売ろう。
スーモで上記物件の近隣情報を見ると1坪31万円で取引されている。てことは上記物件25坪✖️31万円＝775万円じゃん。
最後に775万円儲かるね❤️
まとめ
1つの中古物件でシュミレーションして見たけども、1つだとそんなにがつんと儲かる感じじゃ無いよ。でも、スケールメリットを効かせると金がうなってくるんだね。
区分マンションは土地が付いてないから値段の担保がないよね。
だから土地付き中古物件なら土地が担保になるし、金額も1千万円くらいで始められる。
なになに、1千万円もないって？
頑張ってハードワークするしかないよね。僕も若い頃はハードに労働したよ。
こんな感じで少しずつ買い増ししていったから今は49室保有してます。家賃収入は太陽光とか定期借地合わせて3500万円くらいです。
で、最後に土地を売るから5億円位になる予定です。
皆さんの金がうなりますように⭐️
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