中古不動産を買いたい人必見

不動産

どうもスピンです

現在不動産家賃収入3500万円くらいです。気絶してても金が金をよび一方的に金が増えていきます。まさしく金がうなる。

アパートが古くなったら更地にして戸建てが建てれる位の坪数に区分して売ります。現在の近隣価格坪50万円くらいです。

なので現状では家賃収入が入ってきて、売るときは土地代が入ってきます。土地価格は大きく増えもしないが減りもしない。不動産を初めて10年近く経過したよ。100坪くらいの土地がもうじき売れるかもしれないから坪50万円で売れたら5000万円だ。

土地は分離課税20%かかるから仲介手数料引いてキャッシュで3800万円残るよ。

この3800万円をどうやって運用するかが問題だよね。

AIが地球を支配するのは時間の問題だと思っているからハイテク中心で行きたい。

でもビビリでチキンな俺だから半分はSP500で運用したい。

とすると今のポートフォリオの比率を変えず現状のETF等を買い増しかな。

てことで不動産は運営が大変で、知識がかなりいる。はっきりいって不労所得でない。

でも、ある程度わかってくるとオートマチックに運営できる。

不動産を欲しい人は、具体的にどんな物件が買えるのか今日はお伝えするね

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融資が付く人の条件

区分マンションの営業電話がかかってきた人はいるだろう。区分マンションはだいたい2000万円前後であって、ペーペーのサラリーマンでも無理すれば買えるからだ。

ハッキリ言って絶対に買ってはいけない。区分マンションは1世帯だけだから、空室になると家賃収入がない。実は部屋は多く所持してた方がリスクは少ないのだ。僕は49室保有していてほとんど満室経営だ。いい部屋を安く提供しているからね。

だからそれ相応の部屋数がある一棟ビルや一棟マンションを買う必要があるんだよね。そうするとだいたい1億円前後の物件になる。

1億円キャッシュで払えればいいけど、キャッシュで払う必要はない。

不動産の良いところは、レバレッジが効くことだからだ。つまり借入ができるという点だ。

銀行とのお付き合いが必須となる。銀行が貸しても良いと思える人間じゃなきゃ不動産経営はできない。

銀行が貸しても良いと思える人間はどんな人だと思う?あなたが銀行マンだったらどんな人に貸したい?

属性の良い人だ。属性とは、東証1部上場企業や公務員。地元の名士、資産家などだ。でも、ただのサラリーマンでも種銭が多ければ貸してくれるかもしれない。

1千万円頑張って貯めて、それを頭金にしてローンを組むのが現実的な線だね。

でもスルガ銀行が下手こいたからもうそれも厳しいだろうね。不動産に前向きな銀行はもう少ないと思う。貸付バブルは2017年までだっただろうな。

まとめると、よく働き、節約し、貯金を愛する人じゃないと銀行は相手にしないだろう。てか株と一緒やんWWW

融資が付く物件

銀行の借り入れで不動産を買う場合がほとんどだろう。その場合、法定耐用年数を借入期間が超えて融資が付く事はない。

法定耐用年数とは、木造だと22年、軽量鉄骨造だと27年、重量鉄骨造だと34年、鉄筋コンクリート造だと47年だ。簿記上では木造アパートの価値は22年で0円になる。これを減価償却って言うんだけども、話すと長くなるから割愛するね。

一棟マンションを買って毎月キャッシュフローをだそうとすると、それなりに部屋数がないといけない。法定耐用年数を借入期間が超えることもない。

とすると、現実的に買える物件は、建築してから10〜25年経過した鉄筋コンクリート造の一棟マンションである。

シュミレーション

鉄筋コンクリート造15年経過10室、家賃収入800万円/年、販売価格1億円だとする。

鉄筋コンクリートの法定耐用年数が47年だから、経過年数15年引いて、32年が借入期間となる。

金利は、僕クラスだと元金金等払いで年利1.0%切るが初めてだと1.7%くらいじゃないだろうか。

1億円÷32年=312万円/年プラス利息を引いて、固定資産税管理費その他税金などなど引いて、実際の手残りは300万円くらいじゃなかろうか

僕も家賃収入が入ったよとドヤっているけども、実際にはそんなもんだ。

ビックボーナス

でも最後に更地にして土地を売ればビックな収入が見込める。

不動産は出口戦略が非常に重要なのだ。

不動産買うならどうやって売るかまで考えたら成功するだろう。

まぁ僕にコンサル頼めば絶対に成功するけどもWW

リアル不動産を買いたい人は参考にしてね❤️

スピン
スピン

金がうなる❤️

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